Quel type d’investissement locatif choisir ? 7 possibilités passées au crible

Se repérer et savoir que choisir dans la multitude de possibilités qu’offre l’investissement locatif est complexe. Selon le type de biens visés, votre capacité de financement, vos objectifs de rentabilité dans le temps ou encore votre situation fiscale, voici 7 possibilités offertes par l’investissement locatif. Nous allons vous présenter les avantages, les inconvénients et vous partager des astuces pour ces types d’investissement.

1. La résidence principale

Locataire ou propriétaire, si vous possédez un toit au dessus de votre tête, vous pouvez déjà entrer dans le monde de l’investissement locatif !

Première option : si votre logement est assez grand, vous pouvez louer une partie de votre espace à un colocataire. Selon la région, une chambre peut se louer entre 300 et 700 euros.

Seconde option : vous souhaitez louer votre habitation en votre absence.

Si vous êtes locataire, la sous-location est possible à condition d’obtenir au préalable l’accord écrit de votre propriétaire. Pour les propriétaires, certaines communes imposent une déclaration en mairie (Paris, Lyon, Annecy, etc.). Dans ces villes, la période de location est souvent limitée à 120 jours.

Côté astuces, pensez à souscrire à une assurance habitation adéquat pour couvrir la responsabilité civile de l’occupant provisoire et à vous identifier au près du fisc sur le site procedures.inpi.fr pour obtenir un numéro de tiret.

• Avantages : loyer supplémentaire sur une résidence principale
• Inconvénients : obtention de l’accord des propriétaires pour un locataire, obligation de déclaration en mairie et restriction de la période de location à 120 jours par certaines communes
• Astuces : assurance habitation adéquat pour éviter tout désagrément et nécessité de vous identifier auprès du fisc

2. La petite surface

Ce type d’investissement locatif est souvent vu comme l’un des meilleurs du marché. Les budgets à mobiliser sont plus faibles et l’autofinancement peut parfois être quasiment assuré avec de belles performances de rentabilité. Actuellement, fait rare, un studio à Paris peut s’obtenir à 150 000 euros, avec des négociations entre 10-15% et une performance de 6% brut.

Les petites surfaces permettent également d’avoir moins de risques liés à l’activité de l’investissement locatif tels que les impayés ou les squatts. Les locataires sont majoritairement des étudiants avec une caution assurée par leurs parents ou de jeunes actifs solvables pouvant bénéficier des APL ou de la garantie visale. La demande est souvent forte dans les grandes villes étudiantes ce qui offre le choix de sélectionner les meilleurs profils.

Dernière avantage et non des moindres, qui explique un écart faible entre rentabilité brut et net avant impôt, les charges de copropriété, la quote part éventuelle des travaux ou la taxe foncière sont limitées car proportionnelles à la surface.

• Avantages : budget à mobiliser faible, demande forte, moins de risques locatifs, moins de charges
• Inconvénients : rotation importante (moyenne de 2 ans pour un studio et 5 ans pour un logement familial)
• Astuces : si vous louez à un étudiant, en termes de statistiques, une personne en seconde année à moins de risque de quitter votre logement qu’une personne en première année. Egalement, les étudiantes ressortent comme plus soigneuses que les étudiants !

3. La colocation

Un classique parmi les investissements locatifs ! Appréciés tant par les locataires que par les propriétaires, la colocation est souvent un placement rentable.

Le loyer d’un même appartement peut prendre 40 à 80% de valeur en plus en comparaison avec une location nue à une famille. Transformez un bureau en chambre peut par exemple apporter une valeur significative à un loyer.

Parmi les inconvénients, le turnover et les dégradations évidemment. En moyenne, une colocation se dégrade deux fois plus rapidement qu’un appartement loué à un couple.

Côté astuces, pensez à rédiger un bail unique pour rendre les colocataires solidaires. Aussi, comme pour tout investissement immobilier, veillez à la localisation : dans certaines villes, l’offre est désormais supérieure à la population étudiante, ce qui n’est jamais bon signe pour louer rapidement et sans discontinuité ! Consultez le graphique ci-dessous pour voir dans quelle ville une colocation reste un investissement judicieux. Des villes comme La Rochelle, Metz ou encore Caen sont notamment des villes très intéressantes où la demande de colocation est supérieure à l’offre et les loyers ne sont pas plafonnés.

• Avantages : loyers plus élevés, demande forte dans les grandes villes
• Inconvénients : turnover plus élevé, dégradations plus élevées
• Astuces : rédigez un bail unique, vérifiez le nombre d’étudiants et le ration offre / demande

4. L’immeuble de rapport

Sur le papier, l’immeuble de rapport regroupe de nombreux avantages : mutualisation des coûts de déplacement, d’entretien, et de travaux. Vous pourrez aussi réaliser des économies avec un seul financement à trouver et un seul passage chez le notaire. Le prix de revient au mètre carré de chaque lot se verra également plus intéressant que pour un bien acheté seul. Point favorable à ajouter, et pas des moindres, vous seul prenez les décisions pour les parties communes.  L’immeuble de rapport est donc un type d’investissement donnant de vrais avantages et des leviers de négociations accrues avec bons n’ombres d’acteurs présents lors d’un projet immobilier.

Néanmoins, des inconvénients sérieux sont à considérer pour ne pas déchanter. Vous serez tenus à une localisation précise, l’erreur est interdite. La mise de départ est conséquente : le prix d’acquisition évidemment mais surtout le budget travaux ne peut être négligé. Il faudra savoir vous entourer d’artisans fiables pour éviter des situations qui peuvent tourner au cauchemar. Prévoyez également des réserves pour compenser les vacances locatives.

Côté astuce, pour ne pas gâcher la rentabilité d’un projet pensez aussi à vérifier les règles d’urbanisme locales (par exemple, un nombre de place de parking par logement est-il exigé?).

• Avantages : mutualisation des coûts, prix d’acquisition au mètre carré plus favorable, seul décideur pour les parties communes
• Inconvénients : mise de départ plus importante, artisans de grande confiance à connaître
• Astuce : vérifiez les règles d’urbanisme de votre ville

5. La location de tourisme

Nous en parlions précédemment dans un article dédié à la location saisonnière, la location de tourisme a été très attractive ces dernières années. La raison principale était la rentabilité brute élevée : entre 1,5 et 3 fois plus élevée en moyenne que pour un bail classique. Mais la fenêtre semble désormais se refermer et les contraintes s’accumulent, notamment dans les villes où l’accès au logement est tendu.

De nouvelles mesures comme l’autorisation de changement d’usage préalable à toute location, la limitation du nombre de meublés touristiques par propriétaire ou l’obligation de compensation (un logement loué à l’année pour un meublé touristique) en sont de bons exemples.

Un malheur ne venant jamais seul, la fiscalité est également moins avantageuse désormais. L’abattement de 50% sur l’imposition des revenus des meublés de tourisme non classés est abaissé à 30% dans les zones tendues. De plus, le seuil de revenus à ne pas dépasser pour bénéficier du régime micro-BIC est désormais limité à 15 000 euros.

• Avantages : rentabilité élevée
• Inconvénients : nouvelles règles juridiques et fiscales contraignantes, surtout dans les zones tendues
• Astuce : veillez à respecter le seuil des revenus évoqués ci-dessus pour ne pas être trop sanctionné au niveau fiscal !

6. Le local commercial

Investissement méconnu, le local commercial présente l’avantage d’une rentabilité brute moyenne qui se situe entre 6 et 10% selon l’emplacement et le prix négocié. La visibilité sur les loyers est excellente avec une durée de location par période de 3 ans ou une durée ferme supérieure. Au niveau des travaux, ceux d’entretien et d’aménagement sont à la charge du locataire. Autre point fort, les impayés sont une crainte à relativiser en comparaison avec d’autres types d’investissement locatif. A l’issu d’un mois d’impayé, le bail commercial prévoit la possibilité pour le propriétaire d’obtenir l**’expulsion du locataire**.

Les inconvénients résident principalement dans les spécificités juridiques et techniques de ce type d’investissement locatif. Un accompagnement par un professionnel, comme par exemple un notaire pour la rédaction du bail, est vivement conseillé. Gardez également à l’esprit que la valeur de votre local sera tributaire de l’activité de votre locataire : plus elle est rentable, plus la valeur du local augmente… et inversement. Point d’attention supplémentaire, veillez à choisir un emplacement avec du traffic pour permettre à votre locataire de générer du chiffre d’affaires… et donc de payer vos loyers ! La désertification des centres villes nuit notamment à certains commerces depuis plusieurs années.

• Avantages : bonne rentabilité, bonne visibilité sur les loyers, travaux d’entretien et d’aménagement à la charge du locataire, risques d’impayés atténués
• Inconvénients : subtilités juridiques et techniques fortes, la valeur de votre local sera tributaire de l’activité de votre locataire, désertification des centres villes
• Astuces : pensez à être accompagné par un notaire, redoublez d’attention quant au choix de l’emplacement

7. Investissements locatifs alternatifs

Ce type d’investissement locatif regroupe des catégories plus ou moins connues. Parking, garage ou encore cave sont des classiques et permettent une rentabilité autour de 5%, brut de fiscalité pour les places de stationnement et qui peuvent être aux alentours de 10% pour les caves.

Les désavantages à mentionner relèvent des loyers soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, un turnover de locataires élevé et des frais de notaires supérieur à 10%, plus lourds que pour les logements donc.

Petite astuce, si les places de stationnement ou caves ne sont pas rattachées à un logement, le bail peut être librement négocié. Ce qui permet de prévoir les modalités de rupture bénéfiques pour le propriétaire.

• Avantages : rentabilité correcte, investissement de départ faible, peu de risques
• Inconvénients : fiscalité, turnover élevé, frais de notaires élevés
• Astuces : négociation libre du bail

Vous l’aurez compris, il existe plusieurs types d’investissement locatif. Selon votre situation financière, vos objectifs, votre aversion au risque et le temps que vous souhaitez dédier, nous espérons que l’un de ces 7 investissements locatifs vous conviendra !

sources :

• https://www.locservice.fr/
• http://procedures.inpi.fr/