Optimiser la rentabilité de son investissement immobilier grâce à la location saisonnière

Avec l'évolution des habitudes des voyageurs et l'émergence de plateformes comme Airbnb, la location saisonnière est devenue une option très attractive pour les investisseurs immobiliers. En optimisant l’investissement et la rentabilité de votre bien, la location saisonnière peut générer des revenus complémentaires confortables.

(source : Eurostat)

Dans cet article, nous allons explorer en détail les différents types de locations saisonnières, la fiscalité qui s'y applique ainsi que les avantages et les inconvénients de ce type d'investissement. Nous aborderons également les points d'attention liés aux réglementations parfois restrictives dans certaines villes.

Les différents types de locations saisonnières

1) Les locations meublées de courte durée

• Définition et caractéristiques principales : sont des logements proposés à la location pour des périodes allant de quelques jours à quelques semaines.
• Les avantages : les avantages de ce type de location incluent une plus grande flexibilité pour l'occupant, une possibilité de fixer des tarifs plus élevés par rapport à une location longue durée, et la possibilité de gérer directement la location.
• Les inconvénients : il y a une concurrence accrue dans les zones touristiques, ce qui peut rendre la location plus difficile. De plus, la gestion d'une location saisonnière nécessite une disponibilité permanente et une gestion plus intensive.
• Concernant la gestion locative de ce type de bien, vous pouvez demander de l’aide à une conciergerie spécialisée pour s’en occuper. Pour cela, compter en moyenne 20 % TTC du montant des revenus perçus.

2) Les locations saisonnières via des plateformes comme Airbnb

• Comment fonctionnent ces plateformes ? elles permettent aux propriétaires de mettre leur logement à la disposition des voyageurs du monde entier. Les propriétaires peuvent fixer leurs propres prix, accepter ou refuser des réservations en fonction de leur disponibilité, et peuvent bénéficier d'un système de notation qui offre une certaine transparence pour les locataires potentiels.
• Les avantages : une grande visibilité pour votre logement, une facilité de gestion grâce à une interface utilisateur intuitive, et la possibilité d'ajuster les prix en fonction de la demande et des saisons.
• Les inconvénients : les commissions prélevées par la plateforme, la concurrence importante sur ces plateformes et les contraintes légales et réglementaires spécifiques à chaque ville. Pour la plupart des hôtes, les frais de service se situent généralement entre 14 et 16 %. Toutefois, les hôtes appliquant des conditions d'annulation très strictes peuvent en payer davantage. Les frais pour les séjours de 28 nuits ou plus peuvent être moins élevés.

3) Les gîtes de France ou classés

• Qu'est-ce qu'un gîte de France ou classé ? ce sont des hébergements touristiques qui répondent à des critères spécifiques définis par des organismes de promotion du tourisme.
• Les avantages : la reconnaissance officielle de la qualité de l'hébergement, la possibilité de cibler une clientèle spécifique à la recherche de ce type de label, et la promotion par les organismes de tourisme.
• Les inconvénients : il est important de noter que ces hébergements doivent respecter des critères stricts, notamment en termes d'équipements et de services, ce qui peut impliquer des investissements supplémentaires pour les propriétaires.

La fiscalité des locations saisonnières et les modifications potentielles à venir

1) Régime fiscal actuel des revenus de la location saisonnière

• En ce qui concerne la fiscalité des locations saisonnières, les revenus perçus sont généralement considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ou des Revenus Fonciers, en fonction de la nature de l'activité et des services fournis.
• Le régime micro-BIC et réel simplifié : il permet aux propriétaires de bénéficier d'un abattement forfaitaire sur leurs revenus, tandis que le régime réel simplifié permet une déduction des charges réelles supportées.

2) Modifications potentielles de la fiscalité des locations saisonnières

• Il convient de suivre de près les évolutions récentes et les discussions en cours concernant l'imposition des revenus issus des plateformes de location saisonnière. Certaines juridictions cherchent à mieux encadrer la taxation de ces revenus, notamment pour s'assurer que les propriétaires respectent leurs obligations fiscales.
• Les évolutions réglementaires peuvent avoir un impact significatif sur la rentabilité de la location saisonnière. Il est donc conseillé aux propriétaires de se tenir informés des modifications potentielles à venir dans le domaine de la fiscalité des locations saisonnières, afin d'anticiper les changements et de s'adapter en conséquence.

Dernière exemple en date, la volonté du gouvernement d’unifier la fiscalité de revenus meublés et de retirer l’abattement de 50 % sur les revenus micro-BIC et de passer à 30% comme pour les revenus fonciers classiques.

L'abattement fiscal serait boosté, avec un taux à 71 %, quand les logements loués sont situés dans des zones très peu denses ou dans une commune classée station de sport d'hiver et d'alpinisme.

Les avantages et inconvénients de la location saisonnière

Ce type d’investissement permettant d’optimiser sa rentabilité présente des avantages mais également des inconvénients qu’il ne faut pas négliger. Nous les avons compilés dans ce tableau :

*Concernant la différence de rendement entre une location meublée longue durée et une location meublée courte durée, d’après lerevenu.com la location de courte durée est 1,5 à 2,4 fois plus rentable que la location meublée.

Points d'attention sur les villes qui limitent les locations saisonnières

1) Les motivations des villes pour limiter la location saisonnière et lutter contre la pénurie de logement

Selon l’Insee, en 2023, 1 logement sur 5 n’était pas habité à l’année en France. Les villes ont donc adapté leur politique de logement pour faire face à la pénurie. Selon les Echos, en 2023, seulement 373 100 logements ont été autorisés à la construction soit ¼ de moins qu’en 2022 avec 489 000 logements. Et c’est en deçà des besoins en logements neufs estimés à 500 000 par an par les constructeurs.

Les municipalités cherchent donc à limiter la location courte durée pour garder un équilibre dans leur commune et ne pas perdre d’habitants.

2) Les réglementations spécifiques dans certaines villes

Airbnb est présent dans 24.600 communes (1.600 de plus sur l'année). Pour “contrer” cette présence, certaines villes d'Europe imposent de nouvelles règles comme par exemple :

• En 2021, Barcelone est devenue la première ville européenne à interdire les locations de chambres privées à court terme. Les hôtes ne sont pas autorisés à louer une chambre pour moins de 31 jours.
• À Amsterdam, les hôtes ne peuvent louer leurs propriétés que pour un maximum de 30 nuits par an.
• Pour lutter contre la hausse des prix de location, le Portugal a cessé de délivrer de nouvelles licences pour Airbnb et autres locations de vacances similaires - sauf dans les zones rurales.

La location saisonnière présente donc de nombreux avantages et permet d’optimiser la rentabilité de son investissement immobilier.

En diversifiant les types de locations et en ajustant votre gestion en fonction des spécificités locales, vous pouvez maximiser vos revenus tout en contrôlant les inconvénients inhérents à cette activité.

Nos conseils avant de vous lancer

• familiarisez-vous avec la fiscalité applicable et les réglementations existantes dans votre région
• planifiez vos locations et prévoyez du temps pour la gestion
• si possible, facilitez vous la vie en déléguant à un professionnel votre investissement et sa gestion au quotidien

Sources :

https://ec.europa.eu/

https://www.lesechos.fr

https://www.lerevenu.com

https://www.impots.gouv.fr/