Acheteurs : ancien ou neuf, les conseils pour une acquisition réussie

En France, l'acquisition de biens immobiliers, qu'ils soient anciens ou neufs, est une étape importante dans la vie de nombreux particuliers. Selon les statistiques du marché immobilier, le choix entre un bien ancien et un bien neuf dépend de plusieurs critères, tels que le budget, les préférences en termes de style architectural, et les avantages fiscaux et financiers.

Pour réussir une acquisition de manière optimale, il est essentiel de suivre quelques conseils clés. Dans cet article, nous explorerons 9 conseils pour réussir l'achat d'un bien ancien ou neuf.

En introduction, Stéphane Molère, président de VIA Wealth Management avec Century 21 nous apporte quelques précisions sur les acquisitions dans l’ancien ou dans le neuf.

4 conseils pour réaliser une acquisition dans l’ancien

1. Bien évaluer son budget d'achat et faire évaluer les travaux

Avant de se lancer dans l'acquisition d'un bien ancien, il est essentiel d'évaluer avec précision son budget. Cela comprend non seulement le prix d'achat du bien, mais aussi les éventuels travaux de rénovation ou de réhabilitation nécessaires. Il est recommandé de prévoir une marge supplémentaire pour anticiper d'éventuelles dépenses imprévues.

Par exemple, si le prix d'achat du bien est de 200 000 € et que les travaux de rénovation sont estimés à 50 000 €, il est conseillé de prévoir une réserve supplémentaire d'environ 20% pour un total de 60 000 €.

Avant de finaliser l'achat, il est primordial de faire réaliser une expertise du bien par un professionnel qualifié, comme un architecte ou un expert en bâtiment. Cette évaluation permettra de détecter d'éventuels vices cachés ou travaux à prévoir. Par exemple, si l'expert estime que des travaux de rénovation énergétique sont nécessaires pour rendre le bien conforme aux normes en vigueur, il faudra prendre en compte ces coûts dans le budget global.

2. Négocier le prix et les conditions d'achat

Une fois l'évaluation réalisée, il est important de ne pas hésiter à négocier le prix d'achat du bien en fonction des travaux à prévoir. Il est également possible de négocier les conditions d'achat, telles que le délai de signature de l'acte de vente ou la prise en charge de certaines réparations par le vendeur. Cette négociation peut permettre de réaliser des économies significatives sur le coût total de l'acquisition. Selon le baromètre LPI-IAD paru en juillet, la marge de négociation moyenne atteint donc 8,8 % en juin 2024.

3. Vérifier les informations juridiques et fiscales

Avant de signer l'acte de vente, il est crucial de vérifier toutes les informations juridiques et fiscales relatives au bien. Cela peut inclure la consultation du cadastre, la vérification de la conformité du bien aux réglementations locales, ou encore l'analyse de la situation patrimoniale du vendeur. Ces vérifications permettront d'éviter d'éventuels litiges ou problèmes juridiques par la suite (les retards de livraison, les défauts de conformité (le bien livré ne correspond pas aux plans), les vices cachés, ou encore la non-exécution de certaines prestations prévues)

4. Se faire accompagner si besoin par des spécialistes

Enfin, il est recommandé de se faire accompagner par des professionnels spécialisés dans l'acquisition. Un courtier en prêt immobilier peut également vous aider à trouver le meilleur financement pour votre projet (une baisse des taux est attendue pour le dernier trimestre 2024 avec un palier à 3,20 % sur 20 ans), un agent immobilier peut vous conseiller sur le marché local et les meilleures opportunités, un architecte ou un maître d'œuvre peut vous guider dans la réalisation des travaux. Ces experts pourront vous apporter leur expertise et vous éviter des erreurs coûteuses.

En suivant ces 4 conseils, vous serez mieux préparé pour réussir l'acquisition d'un bien ancien en limitant les risques et en optimisant votre investissement immobilier.

5 conseils pour réaliser une acquisition dans le neuf

1. Vérifier la réputation du promoteur immobilier

Avant de vous engager dans l'achat d'un bien neuf, il est crucial de vérifier la réputation du promoteur immobilier. Prenez le temps de vous renseigner sur ses réalisations antérieures, ses éventuels litiges, retards de livraison ou problèmes de qualité. Vous pouvez consulter notamment le rapport de l’Observatoire de la Qualité de la Construction ou des forums immobiliers pour recueillir des témoignages d'acheteurs. Autre conseil, coûteux en temps mais qui ne déçoit jamais : appeler ! Par exemple, en contactant 5 entreprises en bâtiment de la région pour savoir s’ils ont déjà travaillé avec un promoteur et ainsi prendre leur avis.

2. Garanties et assurances

Lors de l'acquisition d'un bien neuf, il est essentiel de s'assurer des garanties et assurances fournies par le promoteur. Ces garanties comprennent généralement la garantie décennale, la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale, et l'assurance dommages-ouvrage. Assurez-vous que ces garanties sont bien incluses dans le contrat de vente et vérifiez leur étendue et leurs modalités.

3. Visiter des biens témoins

Avant de vous décider, il est conseillé de visiter des biens témoins ou des appartements décorés dans des programmes immobiliers similaires du même promoteur. Cela vous permettra de mieux appréhender la qualité des prestations et de vous projeter dans votre futur logement. Par exemple, si le promoteur propose des biens témoins, vous pourrez vérifier la qualité des matériaux, des finitions et la luminosité des pièces.

4. Réserver votre logement neuf au tout début du programme ou à la toute fin

Dans le cadre d'un programme immobilier neuf, les prix peuvent évoluer en fonction de l'avancement des travaux. Il est souvent avantageux de réserver votre logement au tout début du programme pour bénéficier des prix les plus attractifs. En effet, avant les travaux, le promoteur doit vendre 50% des logements pour que les banques lui prêtent de l’argent. Ainsi au lancement du programme, sur les plans, les 10 premiers clients bénéficient généralement de belles remises. D'un autre côté, à la toute fin du programme, le promoteur peut être enclin à consentir des rabais ou offres promotionnelles pour finaliser la commercialisation des derniers biens disponibles. Pour se débarrasser des queues de programme, les appartements durs à vendre souvent situés en rez-de-chaussée, Il est possible d’obtenir entre 10 et 35 % de décote sur le prix d’un logement neuf.

5. Anticiper les charges et les impôts locaux

L'acquisition d'un bien neuf s'accompagne de charges et impôts locaux (comme un bien ancien). Il est important de prendre en compte ces aspects financiers dans votre budget d'acquisition. Pour cela, renseignez-vous sur les futurs coûts liés à la copropriété, tels que les charges de syndic, les frais d'entretien des espaces communs, ainsi que sur les taxes foncières et d'habitation qui seront à votre charge. En effet les constructions neuves possèdent des parkings sous-terrain, des espaces verts ou encore des ascenseurs qui représenteront une charge supplémentaire.

En suivant ces conseils, les acheteurs pourront maximiser leurs chances de réussir une acquisition immobilière, que ce soit dans le cadre d'un bien ancien ou d'un bien neuf. Il est également essentiel de se faire accompagner par des professionnels du secteur, tels que des notaires, des avocats spécialisés, ou des agents immobiliers, pour garantir la sécurité et la réussite de la transaction.

Sources :

• https://blog.iadfrance.fr/tag/barometre-lpi-iad/
• https://qualiteconstruction.com/