Marché de l’immobilier : contexte actuel, aides, fiscalité, lois, taux d’intérêt – les 5 éléments majeurs à ne pas rater pour la rentrée de 2024

Sommaire

Le contexte actuel du marché de l'immobilier
L'évolution des aides pour financer un investissement
Résumé de la fiscalité immobilière et son évolution
8 lois régissant l'immobilier en France
Analyse de l'évolution des taux d'intérêt en 2024

Dans cet article, nous mettons en lumière les 5 éléments majeurs que chaque investisseur immobilier doit connaître pour la rentrée de 2024. Nous explorons en détail les tendances actuelles en matière d'aides financières, de fiscalité, de lois et de taux d'intérêt, en mettant l'accent sur les changements les plus récents qui peuvent avoir un impact significatif sur votre investissement.

Si vous souhaitez maximiser votre rendement tout en minimisant les risques, cet article vous permettra de découvrir les 5 éléments majeurs à ne pas rater pour réussir dans l'investissement immobilier en 2024.

Le contexte actuel du marché de l'immobilier

Le marché de l'immobilier en France en 2024 connaît plusieurs tendances et évolutions majeures. Un aspect notable est la baisse des prix des logements anciens :

Au troisième trimestre, les prix des logements existants en France métropolitaine ont connu une baisse de 1,8% par rapport à l'année précédente. Plus précisément, les prix des maisons ont baissé de 1,6% et ceux des appartements de 2%.

En février 2024, on estime que les prix des logements anciens diminuaient même jusqu'à 4,2%. Cette tendance à la baisse devrait se poursuivre, avec des baisses significatives supplémentaires prévues.

De plus, on observe une baisse significative des prix des appartements par rapport aux maisons :

D'avril à mai 2024, les prix des appartements ont connu une baisse de 4,1%, tandis que ceux des maisons ont diminué de 3,8%.

Ces baisses sont susceptibles de s'intensifier dans les mois à venir.

L'évolution des aides pour financer un investissement

Aujourd’hui, il existe encore de nombreuses aides qui peuvent nous permettre de financer un bien immobilier ou la rénovation d’un bien :

Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) : est une aide gouvernementale sous forme de prêt. Il n'y a pas de frais de dossier et les intérêts sont à la charge de l'État. Ce prêt peut être utilisé jusqu'à 40 % de l'achat ou de la construction d'une future résidence principale.
L’éco PTZ : vise à financer les travaux de rénovation énergétique des logements construits il y a plus de deux ans et présentant une consommation énergétique élevée. Il est ouvert à toute personne résidant dans un logement nécessitant ces travaux, qu'elle en soit propriétaire ou locataire. Ce dispositif est prolongé jusqu’en 2027
Ma PrimRénov’ : est une aide à destination des propriétaires qui souhaitent réaliser des travaux de rénovation énergétique au sein de leur logement et qui est mise en place par l’Etat depuis le 1er janvier 2020. Cependant il existe des conditions de ressources pour bénéficier de cette aide . Dans une étude récente du cabinet Pouget Consultants mené sur les DPE reçus depuis juillet 2021, on nous montre que 9 logements sur 10 ne sont pas adaptés aux fortes chaleurs.
Ma PrimAdapt : elle finance depuis le 1er janvier 2024 la réalisation des travaux d’adaptation du logement pour les personnes âgées et celles en situation de handicap. Elle peut financer 50 % ou 70 % de vos travaux en fonction de vos ressources.

Résumé de la fiscalité immobilière et son évolution

Parce que l’on peut rapidement se perdre lorsque l’on parle de fiscalité immobilière, nous vous proposons ci-dessous un résumé des différentes fiscalités immobilières en France et la signification des acronymes utilisés :

💡

LMNP : Loueur de Meublé Non Professionnel

LMP : Loueur de Meuble Professionnel

HC : Hors Charges

CC : Charges Comprises

TMI : Tranche Marginale d’Imposition

SSI : Sécurité Sociale des Indépendants

Cependant, nous entendons depuis un certain temps l’envie de certains députés de durcir les lois qui concernent notamment la fiscalité LMNP. Afin de comprendre au mieux ce qu’il en ressort, voici le lien vers le Rapport Le Meur qui détail les propositions de réforme de la fiscalité locative

8 lois régissant l'immobilier en France

En France, le secteur immobilier est encadré par un ensemble de lois et de réglementations visant à protéger les différents acteurs du marché et à garantir des transactions transparentes et équitables. Voici un aperçu des principales lois régissant l'immobilier en France actuellement :

Loi Hoguet : cette loi de 1970 encadre l'activité des professionnels de l'immobilier (agents immobiliers, syndics de copropriété) en fixant des conditions d'exercice et des obligations pour garantir la protection des clients.
Loi Carrez : cette loi de 1996 oblige les vendeurs à mentionner la surface privative exacte du bien immobilier en vente, afin de protéger les acheteurs contre les annonces trompeuses.
Loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) : cette loi de 2000 impose aux communes d'avoir un quota minimum de logements sociaux dans leur parc immobilier, afin de favoriser la mixité sociale et de lutter contre la ségrégation urbaine.
Loi Alur (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) : entrée en vigueur en 2014, cette loi vise à améliorer l'encadrement des professionnels de l'immobilier, à renforcer la protection des locataires et à favoriser la mixité sociale dans les logements.
Loi Pinel : ce dispositif de défiscalisation introduit en 2014 vise à encourager l'investissement locatif dans le neuf en accordant des avantages fiscaux aux investisseurs qui s'engagent à louer le bien pour une durée déterminée. Elle se termine le 31/12/2024
Loi ELAN (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique) : adoptée en 2018, cette loi a pour objectif de faciliter la construction de logements, de simplifier les règles de l'urbanisme et de favoriser la mobilité des locataires.
Loi Énergie-Climat : adoptée en 2019, cette loi vise à réduire la consommation énergétique des bâtiments en imposant des normes de performance énergétique dans la construction et la rénovation.
Loi De Normandie : offre une réduction d'impôt pour les investissements locatifs réalisés dans des quartiers anciens dégradés, sous certaines conditions. Le bien immobilier doit être situé dans des communes éligibles et les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération. Cette réduction d'impôt s'applique aux opérations effectuées entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2027.

Ces lois ne sont pas exhaustives, mais représentent certaines des principales réglementations qui encadrent le secteur de l'immobilier en France. Il est recommandé de se référer aux textes officiels et de consulter des professionnels du secteur pour obtenir des informations précises et à jour sur la législation immobilière en vigueur.

Analyse de l'évolution des taux d'intérêt en 2024

La tendance des taux d'intérêt en 2024 montre une légère baisse au cours du premier trimestre, suivie d'une stabilisation au deuxième trimestre. Étant donné l'incertitude économique mondiale, les taux d'intérêt pourraient évoluer rapidement en réponse à divers facteurs tels que l'inflation, les décisions politiques et les événements géopolitiques.

Voici 3 conseils pour profiter des taux avantageux et anticiper les éventuelles fluctuations

Surveiller régulièrement les taux d'intérêt : il est essentiel de rester informé des taux d'intérêt actuels et de surveiller leur évolution. Les sites web spécialisés et les banques fournissent des informations en temps réel sur les taux d'intérêt hypothécaire.
Prendre des mesures rapides en cas de baisse significative : si les taux d'intérêt chutent de manière significative, il peut être judicieux d'agir rapidement pour profiter de ces conditions avantageuses en envisageant par exemple un rachat de crédit ou une renégociation de prêt.
Anticiper les éventuelles hausses : en cas de signes indiquant une future augmentation des taux d'intérêt, il peut être opportun d'accélérer le processus d'achat immobilier pour verrouiller un taux avantageux avant toute hausse.

Pour avoir une vision claire de l'évolution des taux d'intérêt en 2024, voici un graphique illustrant les variations trimestrielles des taux moyens sur une période de 5 ans :

Les taux moyens (toutes durées confondues) sont retombés à 3,66 % à fin juin, après avoir atteint un pic à 4,20 % à la fin 2023 (Crédit Logement/CSA, Juillet 2024). D’après La Fed, dans un article publié dans Les Echos le 23 aout dernier, il semblerait qu’une baisse des taux serait acquise lors de la prochaine réunion de la banque centrale, soit les 17 et 18 septembre prochain. A voir maintenant qu’elle sera l’ampleur de cette baisse et si cela permettra de relancer le marché de l’immobilier et de l’investissement.

En résumé, l'article met en avant les principaux éléments à ne pas négliger pour réussir dans l'investissement immobilier en cette période de rentrée 2024. De la baisse des prix des logements anciens à l'évolution des aides financières en passant par la fiscalité immobilière et les réglementations en vigueur, chaque investisseur devrait se tenir informé de ces facteurs clés pour maximiser ses opportunités et minimiser les risques.

Nos conseils pour la rentrée :

Surveillance des taux d'intérêt : il est primordial de rester informé des taux d'intérêt en vigueur et d'anticiper leurs évolutions en surveillant régulièrement les informations disponibles via les sites spécialisés et les institutions financières. D’après Maël Bernier, directrice de la communication chez Meilleurtaux, la moyenne des taux immobiliers en septembre devrait atteindre 3,5%.
Réactivité en cas de baisse significative : en cas de baisse notable des taux d'intérêt, agir rapidement en envisageant des stratégies telles que le rachat de crédit ou la renégociation de prêt peut s'avérer bénéfique pour profiter de conditions avantageuses.
Anticipation des éventuelles hausses : en se préparant à toute augmentation potentielle des taux d'intérêt, il est recommandé de prendre les mesures nécessaires pour sécuriser un taux avantageux avant toute hausse éventuelle, ce qui peut optimiser les opportunités d'investissement.
Surveiller une hausse de la taxe foncière : en effet, on annonce une hausse minimum de 3,9 % de la taxe foncière en France cette année. Cela peut jouer sur un projet immobilier car la taxe foncière est à prendre en compte dans un chiffrage.

En alignant vos décisions d'investissement avec ces conseils et en restant attentif aux évolutions du marché immobilier, vous serez en mesure de tirer le meilleur parti des opportunités offertes par le secteur immobilier en cette période de rentrée 2024.

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sources :