Investissement immobilier locatif - île de France, les villes où le loyer médian a le plus augmenté et le plus baissé

Avant de débuter cet article, il convient de rappeler la définition de l’expression “tension locative”, souvent associée à l’état d’un marché immobilier locatif dans une ville. La tension locative est un indicateur faisant le rapport entre la demande de location et l’offre immobilière. Elle représente donc la différence entre la demande et l’offre de location.

Une ville comme Paris (75) se situe par exemple dans une zone dite tendue : les propriétaires trouvent très aisément des locataires. Une ville comme Argenton-sur-Creuse (36) n’est elle pas située en zone tendue. Selon l’appartenance à des zones tendues ou non, des règles spécifiques peuvent d’ailleurs s’appliquer (durée de préavis du locataire, encadrement des loyers, etc.). Vous pouvez vérifier en 1 minute si votre commune appartient à une zone tendue grâce au simulateur du Service-Public.

Sans surprise l’île de France représente la région la plus tendue de l’hexagone. C’est pourquoi nous allons vous donner un bref aperçu du marché avant de nous focaliser sur 3 villes où le loyer médian a augmenté (Bondy Bobigny et Montrouge) ainsi que 3 villes où le loyer médian a baissé (Epinay-sur-Seine, Nanterre, Pantin) en un an.

Tension locative en France et en île de France : aperçu de l’état du marché

Fin juillet 2024, la tension locative au niveau national a bondi de +18% sur un an (Journal de l’agence, juillet 2024) et ce phénomène perdure puisque depuis juin 2021, la demande de biens à louer n’a cessé d’augmenter. Au second trimestre de cette année, la répartition de l'offre de biens à louer par territoire se fait comme suit dans l’hexagone :

• territoire urbain : représente 74% de l’offre nationale dont 33% de T2, 27% de studio et 8% de maison
• territoire péri-urbain : représente 20% de l’offre nationale dont 30% de T2, 22% de T3 et 24% de maison
• territoire rural : représente 6% de l’offre nationale dont 31% de maison, 27% de T2 et 22% de T3

Avec des loyers à Paris qui ne cessent d’augmenter (loyer médian de 995€ pour un studio soit +9% sur les 12 derniers mois), beaucoup de personnes - notamment les étudiants ou jeunes actifs - recherchent désormais un logement en banlieue proche. Une des règles d’or en termes d’investissement locatif : éviter les périodes non louées (vacance locative). Pour cela, investir dans une zone tendue peut donc être judicieux. En France, les départements du 92, 93 et 94 sont ceux qui classent le plus de villes dans les zones dites à forte tension locative.

Dans le top 10 des villes en France où le loyer médian a le plus augmenté en juin 2024 sur un an, nous retrouvons 4 villes de la région île de France :

Dans le top 10 des villes en France où le loyer médian a le plus baissé en juin 2024 sur un an, nous retrouvons 8 villes de la région île de France :

Dans le top 3 des villes aux loyers les plus chers de France, la région île de France occupe d’ailleurs les 3 premières places avec Paris, Neuilly-sur-Seine et Levallois-Perret. Le loyer au mètre carré moyen dépasse 38€ pour les deux communes frontalières à la capitale et il est d’environ 31€ à Paris. Place désormais à notre sélection des villes en île de France où le loyer médian a baissé ou augmenté et où un investissement locatif peut toujours s’avérer judicieux.

Bobigny, Bondy, Montrouge : 3 villes d’île de France où le loyer médian a augmenté

Vous êtes à la recherche d’un investissement locatif en région parisienne ? Voici quelques informations sur les 3 villes sélectionnées où nous nous intéresserons uniquement aux données immobilières relatives aux appartements puisqu’ils composent la grande majorité du parc immobilier de ces villes. A Bobigny, le loyer médian est donc de 695€ et a augmenté de plus de 18% depuis juin 2024. Niveau budget, pour un appartement, la tranche 175 700€ à 199 000€ est en tête concernant la répartition des prix de vente avec 16.5%. Sur les dix dernières années, le prix médian au m² est lui passé de 3207€ à 3386€.

Concernant la population et les habitations, plus de 19 000 ménages sont recensés à Bobigny et 81% des logements sont des appartements. On y retrouve principalement des 3 pièces ayant une surface de 60 à 80 m². La tranche d’âge la plus représentée est celle des 25 à 39 ans avec 20,7% de la population.

Au niveau de l’hôtel de ville de Bobigny, le score piéton est de 88 / 100. Cela constitue une très bonne note en terme d'accessibilité piétonnière par rapport aux différents services à proximité. Avec plus de 3 écoles maternelles, 3 écoles primaires, 3 collèges et 3 lycées à moins d’un kilomètre, l’enseignement est un point fort avec en prime le choix entre public et privé.

typologie de quartier à Bobigny, extrait du rapport VeniVidi

Dans le cadre d’un investissement immobilier, la ville de Bondy peut s’apparenter à un choix intéressant. Le loyer médian y est donc de 788€ et a augmenté de plus de 21% depuis juin 2024.

Niveau budget, la tranche inférieure à 100 000€ est la plus représentée concernant la répartition des prix de vente d’appartements avec 17%. Sur les dix dernières années, le prix médian au m² est lui passé de 2974€ à 3206€.

Concernant la population et les habitations, plus de 20 100 ménages sont recensés à Bondy et 86% des logements sont des appartements. On y retrouve principalement des 3 pièces ayant une surface de 40 à 60 m². La tranche d’âge la plus représentée est celle des 25 à 39 ans avec près de 21% de la population.

Dans les quartiers Le Mainguy - Le Moulin à vent de Bondy, le score piéton est de 92 / 100. Cela constitue une excellente note en terme d'accessibilité piétonnière par rapport aux différents services à proximité. Le pôle santé est notamment bien représenté avec une dizaine de médecins généraliste à moins d’un kilomètre, 4 dentistes et 5 pharmacies. Les transports sont eux excellents avec une note de 98 / 100. Desservie par la ligne 5 et 11 du métro, ces quartiers comptent également 8 lignes de bus, 2 lignes de tram et le RER E à proximité.

évolution du prix au mètre carré sur les 10 dernières années dans les quartiers le Mainguy - le moulin à vent à Bondy, extrait du rapport VeniVidi

Troisième ville de notre sélection des villes en île de France où le loyer médian a augmenté, Montrouge. Cette ville dont le développement est croissant depuis plusieurs années attire toujours les personnes désireuses d’investir en immobilier. Le loyer médian y est donc de 868€ et a augmenté de plus de 20% depuis juin 2024.

Dans cette commune, nous avons sélectionné le quartier portes de Montrouge. Niveau budget, la tranche 312 000€ à 383 500€ est la plus représentée concernant la répartition des prix de vente d’appartements avec 18,2%. Sur les dix dernières années, le prix médian au m² est lui passé de 6361€ à 7854€.

Concernant la population et les habitations, plus de 23 900 ménages sont recensés à Montrouge et 97% des logements sont des appartements. On y retrouve principalement des 3 pièces ayant une surface de 60 à 80 m². La tranche d’âge la plus représentée est celle des 25 à 39 ans avec plus de 26% de la population.

Sur les 10 dernières années, Montrouge a beaucoup profité de la forte tension locative de la capitale pour attirer de nouveaux résidents. Très bien desservie en transports (ligne 4 du métro, plus de 5 lignes de bus, tram T3a) le quartier portes de Montrouge obtient un score piéton excellent de 93 / 100 avec un bon nombre de commodités dans le secteur (plus de 12 supermarchés, plus de 200 offres de restauration et plus 40 activités et infrastructures sportives dans un rayon d’un kilomètre). Niveau scolaire, la diversité et la proximité des écoles en font également un atout pour le quartier portes de Montrouge.

Section enseignement du quartier portes de Montrouge, extrait du rapport VeniVidi

Epinay-sur-Seine, Nanterre, Pantin : 3 villes d’île de France où le loyer médian a baissé

Un investissement immobilier locatif peut également être intéressant dans une ville où le loyer médian est déjà élevé et la marge de progression encore réelle. La ville d’Epinay-sur-Seine a connu une baisse de 10% pour atteindre un loyer médian de 620€ en juin 2024.

Au niveau de la population et des habitations à Epinay-sur-Seine, la commune compte plus de 20 500 ménages et 87% des logements recensés sont des appartements. On y retrouve à nouveau principalement des 3 pièces ayant une surface de 60 à 80 m². La tranche d’âge la plus représentée est celle des 25 à 39 ans avec plus de 22% de la population. Dans cette commune, nous avons sélectionné le centre-ville pour notre analyse immobilière. Niveau budget, les prix de vente situés entre 137 000€ et 157 000€ sont les plus représentés (32,1%) pour les appartements. Depuis 10 ans, le prix médian au m² décroit et est passé de 3016€ à 2586€. A noter, en 2023, Epinay-sur-Seine a connu son plus faible nombre de ventes d’appartements depuis 10 ans avec seulement 284 ventes pour l’ensemble de la commune.

Concernant les commodités et la vie de quartier, le centre-ville d’Epinay-sur-Seine possède un très bon score piéton de 87 / 100. Avec plus de 5 crèches et garderies, une dizaine de coiffeurs et sa maison du théâtre et de la danse, le quartier est doté de services appréciés par sa population.

nombre de ventes d’appartements dans le centre ville et dans l’ensemble de la ville d’Epinay

Deuxième ville de notre sélection des villes en île de France où le loyer médian a baissé depuis un an, Nanterre. Cette ville dont le développement est soutenu depuis plusieurs années - notamment avec le quartier d’affaires de la Défense - attire toujours les personnes désireuses d’investir en immobilier. Cependant, l’effet du télé-travail a sans aucun doute joué un rôle dans la récente baisse d’attractivité de la commune. Le loyer médian y est de 757€ et a baissé de 3% depuis juin 2024.

Niveau budget, pour les appartements, la tranche 262 000€ à 309 000€ est la plus représentée concernant la répartition des prix de vente avec 14,6% se situant dans cette fourchette. Sur les dix dernières années, le prix médian au m² est lui passé de 4511€ à 5447€.

Concernant la population et les habitations, plus de 39 800 ménages sont recensés à Nanterre et 85,7% des logements sont des appartements. On y retrouve principalement des 3 pièces ayant une surface de 60 à 80 m². La tranche d’âge la plus représentée est celle des 25 à 39 ans avec près de 24% de la population.

Depuis 10 ans, Nanterre a pu profiter de la forte tension locative de Paris pour se développer. Son réseau de transports est exceptionnel avec une note de 98 / 100. Selon votre localisation dans la ville, il est notamment composé de la ligne 1 du métro, la ligne T2 du tram, des lignes de RER A et E, la ligne U ou encore de 5 lignes de bus. Dans le centre de Nanterre, la diversité des praticiens de santé est également excellente avec plus de 10 médecins généralistes, 20 médecins spécialistes et 9 dentistes à proximité dans un rayon d’un kilomètre.

évolution du prix au mètre carré sur les 10 dernières années à Nanterre, extrait du rapport VeniVidi

Dernière de notre sélection, Pantin. Avec ses quais dégagés, animés et charmants, la ville est devenue depuis 5 ans une commune prisée. Le loyer médian y est de 720€ et a baissé de 6% depuis juin 2024.

Pour les appartements, le budget allant de 158 000€ à 215 500€ est la plus représenté concernant la répartition des prix de vente avec 18,2**%** . Sur les dix dernières années, dans le quartier Mairie-Hoche, le prix médian au m² est lui passé de 4694€ à 6799€.

Concernant la population et les habitations, plus de 25 800 ménages sont recensés à Pantin et 96% des biens sont des appartements. On y retrouve principalement des 2 et 3 pièces ayant une surface de 40 à 60 m². La tranche d’âge la plus représentée est celle des 25 à 39 ans avec près de 26% de la population.

La vie de quartier de Pantin est globalement très appréciée. Avec un score piéton de 84 / 100, la ville bénéficie de cinémas, théâtres et salles de spectacles ainsi que plus de 25 infrastructures sportives. Son réseau de transports est également excellent (98/100) comme en témoigne les moyens de transport à disposition dans le quartier Mairie-Hoche : deux lignes de métro, plus de 5 bus, une ligne de tram et le RER E.

Section transports du quartier Mairie-Hoche, extrait du rapport VeniVidi

Vous êtes intéressé par des informations immobilières et socio-démographiques d’une ville ou un quartier en particulier ? Retrouvez les informations évoquées dans cet article (et bien plus encore!) dans notre application VeniVidi.

sources :

• https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R49131
• https://www.journaldelagence.com/wp-content/uploads/2024/07/Statici-location-juillet24.pdf
• https://venividi.io/