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Créer une SCI pour investir dans l’immobilier, bonne ou mauvaise idée ?
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- Paul Bergagnini
Sommaire
Nous allons explorer en détail les différentes facettes de la SCI afin de vous éclairer sur ses avantages, ses inconvénients et les différences par rapport à d'autres structures juridiques.
Définition et fonctionnement d'une SCI
La Société Civile Immobilière est une forme juridique permettant de détenir et de gérer des biens immobiliers à plusieurs . Elle est composée d'associés qui apportent des capitaux pour les propriétaires des biens et répartissent les bénéfices et les charges selon les parties sociales détenues. La SCI est régie par les articles 1845 et suivants du Code civil et offre une grande souplesse quant à son fonctionnement. Elle permet de faciliter la gestion et la transmission du patrimoine immobilier .
Afin d'appréhender au mieux la SCI et ses bases, nous vous proposons de commencer par regarder une explication par Dougs Compta 👇
Quels sont les avantages de la SCI ?
En France, en 2023, ce n'est pas moins de 70 402 SCI qui ont été immatriculées auprès des greffes des tribunaux de commerce. Cela représente 12,73% des immatriculations de sociétés enregistrées en 2023.
Au total et d'après la dernière statistique de l'INSEE, c'est plus de 700 000 SCI en activité en France. Mais alors quels sont les avantages ?
- Transmission/succession : elle permet une transmission facilitée du patrimoine immobilier, notamment en entraînant les problèmes de succession.
- Fiscalité : les associés bénéficient d'avantages fiscaux intéressants, tels que la possibilité d'opter pour l'impôt sur les sociétés (taux normaux d'imposition sur les bénéfices de 25% ou 15% si les bénéfices de la SCI sont inférieurs à 42 500€) et de faire des amortissements sur les biens acquis.
- Création d'un patrimoine immobilier : elle permet de constituer un patrimoine immobilier collectif avec d'autres associés, répartissant ainsi les risques et éventuellement la possibilité d'investissement
- Pas d'endettement à titre personnel : les associés ne sont responsables qu'à hauteur de leurs apports dans la SCI, limitant ainsi leur responsabilité personnelle.
- Deux avantages majeurs sur le plan professionnel : elle permet de séparer le patrimoine immobilier de l'activité professionnelle. Cela signifie que l'immeuble utilisé par la société d'exploitation est protégé des déficits de cette dernière.
Quels sont les inconvénients de la SCI ?
Malgré les nombreux avantages qu'offre ce statut juridique en matière d'investissement immobilier, il est essentiel de prendre en compte les aspects moins favorables qui pourraient impacter la stratégie patrimoniale et fiscale des associés.
- Frais de constitution : la création d'une SCI implique des frais de constitution et des formalités administratives à respecter. Il faut donc bien vérifier la nécessité de créer ou non une SCI pour investir ou transmettre. On estime les frais de constitution entre 500 € et 2000 € en fonction des services choisis (constitution, rédaction des statuts, accompagnement comptable sur l'année etc…).
- Pas de meublé en SCI : en effet vous ne pouvez pas bénéficier du régime « Loueur en Meublé » au sein d'une SCI et donc bénéficier des avantages de ce statut (fiscalité avantageuse, amortissement, récupération de la TVA pour l'acquisition d'un bien neuf etc…).
- Gestion collective : la prise de décision peut parfois être plus complexe en raison de l'implication de plusieurs associés.
- Fiscalité : certains régimes fiscaux peuvent être moins avantageux selon la situation des associés.
- Responsabilité solidaire des associés : en cas de dettes de la SCI, les associés peuvent être tenus solidairement responsables.
SCI Immobilière VS SARL de famille
La principale différence entre une SC Immobilière (SCI) et une SARL de famille réside dans l'objet social de la société. La SCI est dédiée à la détention et à la gestion de biens immobiliers, tandis que la SARL de famille peut exercer une activité commerciale ou artisanale en plus de la gestion d'un patrimoine familial.
En conclusion, la création d'une SCI pour investir dans l'immobilier peut être une stratégie judicieuse, notamment pour faciliter la transmission du patrimoine , bénéficier d' avantages fiscaux et limiter la responsabilité des associés.
Cependant, il est important de bien évaluer les avantages et les inconvénients de ce statut et de comparer avec d'autres formes juridiques, telles que la SARL de famille, pour trouver celle qui correspond le mieux à ses besoins et objectifs d'investissement immobilier.
Mes conseils pour investir par le biais d'une SCI :
- faire appel à des professionnels du droit (avocat fiscaliste) et un expert comptable pour la création et la gestion de la SCI
- établir clairement les règles de fonctionnement de la SCI dans les statuts
- veiller à une bonne communication et transparence entre les associés
- suivre régulièrement la situation patrimoniale de la SCI et ajuster les stratégies si nécessaire
Sources :