Investissement locatif : régimes, statuts, rendements, voici les clés pour mieux choisir

Sommaire

Définition de l'investissement locatif
Les différents régimes d'investissement locatif
Les différents statuts juridiques
Calcul et optimisation du rendement de l'investissement locatif

L'investissement locatif est une stratégie populaire pour constituer un patrimoine ou générer des revenus réguliers. Cependant, face à la diversité des régimes et des statuts disponibles, il est essentiel de bien comprendre les différents paramètres avant de se lancer. Cet article vise à présenter les clés essentielles pour choisir le meilleur régime d'investissement locatif en fonction de ses objectifs et contraintes.

Définition de l'investissement locatif

Explication de ce qu'est l'investissement locatif et de ses objectifs

Ce projet consiste à acquérir un bien immobilier dans le but de le mettre en location pour générer des revenus réguliers. Ce type d'investissement peut revêtir plusieurs objectifs, tels que constituer un patrimoine pérenne, préparer sa retraite, diversifier ses sources de revenus ou encore bénéficier d'avantages fiscaux.

Importance de la rentabilité et de la valorisation du bien

La rentabilité est un élément clé de l'investissement locatif, et celle-ci se mesure généralement par le rendement brut et le rendement net. Le rendement brut correspond au montant des loyers bruts perçus par rapport au prix d'acquisition du bien, tandis que le rendement net prend en compte les charges (charges de copropriété, travaux, frais de gestion, fiscalité, etc.) et crédits d'impôt éventuels pour calculer le revenu réel dégagé.

Les différents régimes d'investissement locatif

Régime réel :

Avantages : ce régime présente différents avantages comme la possibilité de déduire les charges, les intérêts d'emprunt du revenu locatif ou encore bénéficier d’un amortissement du bien pour réduire l'impôt.
Inconvénients : le régime réel nécessite une comptabilité précise et rigoureuse et il peut y avoir un risque de voir disparaître les déficits reportables à l'issue de plusieurs années (Si le déficit foncier est supérieur au montant total des autres revenus du propriétaire du bien immobilier, cette situation entraîne le report de l'excédent sur les revenus fonciers des dix années suivantes.).

Régime micro-foncier :

plafond de revenus : s’applique aux revenus fonciers inférieurs à 15 000 € par an.
Avantages : ce régime bénéficie d'un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus fonciers déclarés, ce qui permet de réduire la base imposable. Cela permet une simplification des démarches fiscales, car l'investisseur n'a pas besoin de tenir une comptabilité détaillée.
Limites : impossibilité de déduire les charges réelles autres que les intérêts d'emprunt, ce qui peut parfois limiter l'optimisation fiscale.

Régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) :

Spécificités fiscales :
- Permet d'amortir le bien et le mobilier lié à la location meublée, pour réduire l'impôt sur le revenu.
- Offre le choix entre le régime réel d'imposition (pour optimiser les charges déductibles) ou le régime micro-BIC pour une gestion simplifiée.
- Avantages en termes de TVA, notamment pour les investissements dans des biens neufs éligibles.
Conditions pour être éligible :
- Revenus locatifs liés à la location meublée inférieurs à 23 000 € par an.
- La location doit être meublée et offrir un niveau de confort minimal (mobilier adapté, électricité, eau, etc.).

En choisissant le régime approprié en fonction de ses objectifs financiers, de sa situation personnelle et du type de bien loué, un investisseur pourra bénéficier d'avantages fiscaux significatifs et optimiser la rentabilité de son investissement locatif.

Les différents statuts juridiques

L'investissement locatif peut être réalisé sous différents statuts juridiques, chacun ayant des implications fiscales, patrimoniales et de gestion spécifiques. Voici les principaux statuts à prendre en compte :

La location nue en direct : sous ce statut, l'investisseur loue directement son bien immobilier à un ou plusieurs locataires, sans recourir à une société intermédiaire. Les revenus issus de la location sont soumis au régime des revenus fonciers et sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
La location meublée en direct : l'investissement en meublé consiste à louer un bien comportant des meubles et équipements suffisants pour permettre au locataire d'y résider de manière autonome. Les revenus générés par la location meublée peuvent être imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) si l'investisseur remplit les conditions pour être considéré comme Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou Non Professionnel (LMNP).

Voici un tableau récapitulatif sur la différence entre la locations nue et la location meublée :

L'investissement en Société Civile Immobilière (SCI) : La SCI est une structure juridique permettant à plusieurs associés de détenir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. L'investissement en SCI offre une grande souplesse en termes de gestion patrimoniale, de transmission de patrimoine et de répartition des revenus fonciers entre les associés.

Petit comparatif fait par LegalStart entre LMNP et SCI ou vous retrouverez l’explication des différents statuts ainsi que la réponse à la question : peut-on cumuler les deux statuts ?

Calcul et optimisation du rendement de l'investissement locatif

Le rendement locatif correspond au ratio des revenus générés par un logement mis en location par rapport à son prix d'acquisition. On considère qu'un bon rendement brut locatif se situe entre 5% et 10% mais selon le type de bien, neuf ou ancien, ainsi que la région choisie, le taux de rendement àviser varie. En France, le taux de rentabilité moyen pour un bien immobilier serait de 5,9 % pour l’année 2022 (Source Pichet).

Dans une grande ville par exemple où le prix de l'immobilier est élevé, un bon taux de rendement brut se situe plutôt entre 3% et 5%. Aussi, dans le cadre d'un investissement locatif, un rendement brut doit s’apprécier dans un contexte global en considérant des indicateurs tels que :

la tension locative, la variation positive de la population sur les 5 dernières années et un taux de chômage bas pour augmenter vos chances de location sans discontinuité
l’emplacement du bien (proche de commodités et points d’intérêt comme les écoles ou le centre ville)
les projets d’aménagement pour une ville en devenir (projet industriel, lignes à grande vitesse, etc.)

Évaluation du rendement brut locatif

Pour calculer le rendement brut d'un bien, il suffit de diviser le montant du loyer annuel par le prix du logement, puis démultiplier le résultat par 100.

*dans certains calculs de rendement brut, au prix du logement peut venir s'ajouter les frais de notaire, d'agence et de dossier bancaires.

Comment évaluer le rendement net locatif de votre bien ?

Plusieurs éléments sont à considérer afin de pouvoir calculer un rendement net locatif . Un calcul protectionniste revient à considérer :

*charges : charges copro + PNO (assurance Propriétaire Non Occupant) + frais de gestion et assurance locative (si existant)

Ci-dessous, le détail de 5 éléments à considérer dans le coût total du projet :

les intérêts du crédit immobilier contracté (le taux moyen des crédits immobiliers, hors assurance, s'établit à 3,66% en juin 2024).
les travaux (cuisine, peinture, sols, etc.)
les charges et travaux de la copropriété (travaux de réfection de la toiture, isolation fenêtres, remplacement système de chauffage, les honoraires de gestion locative, etc.).
les assurances, taxes et impôts sur les revenus fonciers (garantie biennale / décennale, taxe foncière, garantie des loyers impayés, etc.)
la non occupation du logement lors d’un changement de locataire (logement vacant pendant plusieurs jours ou semaines, prendre une moyenne de 18 mois de vacance sur 20 ans).

Les critères à prendre en compte pour optimiser le rendement :

Emplacement du bien : choisissez un secteur attractif offrant une demande locative solide et des perspectives de valorisation du bien.
Nature du bien : optez pour un bien en bon état, répondant aux normes en vigueur, avec un bon rapport qualité-prix.
Gestion locative : assurez une bonne gestion du bien pour limiter les vacances locatives, les impayés et les coûts d'entretien. Il existe notamment des assurances pour couvrir ces risques.

Dans l’optimisation des rendement il est également important de regarder les charges.

Parmi les charges les plus usuelles :

l’assurance de l’immeuble (comptez de 70 à 150 euros par an),
celle du propriétaire non occupant, dite "PNO", obligatoire pour un logement situé en copropriété (de 60 à 110 euros par an),
la gestion locative de l’agence (7 à 9% des loyers et charges encaissés) et les honoraires du syndic (de 120 à 300 euros par an)

Pour des exemples concrets de rendement élevé, retrouvez 7 villes moyenne où la rentabilité est la meilleure :

En conclusion, le choix du régime et du statut pour son investissement locatif dépendra largement des objectifs financiers de chaque investisseur, de son profil fiscal et de sa capacité à gérer le bien. Il est recommandé de bien s'informer, voire de se faire accompagner par des professionnels, pour prendre les meilleures décisions en matière d'investissement immobilier locatif.

Nos conseils pour optimiser vos investissements immobiliers :

Diversifier votre patrimoine immobilier : ne pas investir tous ses capitaux dans un seul bien pour limiter les risques et diversifier tant sur la nature des biens que sur la géographie.
Se constituer un fond de précaution : prévoyez des réserves financières pour faire face aux imprévus et aux éventuels travaux. En général, je conseil aux investisseurs de prévoir 3 mois de mensualités de crédit + 3 mois de charges.
Bien choisir le régime fiscal le plus adapté : optez pour le régime fiscal le plus avantageux en fonction de votre situation (réel simplifié, micro-foncier, LMNP, etc.). Pour cela il est opportun de passer par un conseil (agent immobilier, comptable ou CGP).
Suivre de manière régulière la rentabilité : effectuez un suivi régulier du rendement de votre investissement pour détecter d'éventuels dysfonctionnements et prendre des mesures correctives si nécessaire (gérer les vacances locatives par exemple ou faire quelques travaux).

sources :