Lyon et Marseille : prix de l’immobilier, loyers à la location et vie de quartier, faut-il investir dans ces grandes villes de l’hexagone ?

Que ce soit pour l’achat de votre résidence principale ou lors d’un investissement locatif, il est souvent compliqué de pouvoir trouver des informations synthétiques sur la ville ou le quartier que vous privilégiez. Pour vous aiguiller, voici un extrait de données immobilières issues des rapports VeniVidi, des notations de commodités pour juger de la vie de quartier, des informations sur le dynamisme local (chômage, ville étudiante, etc.) ainsi que des exemples de projets d’aménagement urbain pour les villes de Lyon et Marseille.

Evolution des prix au m², maisons et appartements sur 10 ans, à Lyon et Marseille

Au niveau national, l’augmentation du prix au m² est d’environ +30% (appartements et maisons confondus) sur 10 ans. Entre 2014 et début 2024, voici l’évolution du prix au m² des appartements et des maisons à Lyon et Marseille :

Sur 10 ans, à Lyon, nous constatons donc une hausse de + 42,91% du prix au m² des appartements et une augmentation de + 56,69% du prix au m² des maisons.

Sur 10 ans, à Marseille, nous constatons donc une hausse de + 26,84% du prix au m² des appartements et une augmentation de + 42,74% du prix au m² des maisons.

Comparaison des prix au m² des appartements de deux secteurs sur 10 ans à Lyon et Marseille

Pour réaliser une comparaison et vous projeter au mieux dans l’immobilier des deux villes de cet article, nous avons sélectionné deux secteurs à Lyon et Marseille. Pour Lyon, où nous allons nous intéresser à l’évolution du prix des appartements, les deux secteurs sélectionnés sont celui de “Lyon - 3ème arrondissement” et celui de “Lyon - 6ème arrondissement”.

Comme constaté dans le tableau ci-dessous, nous pouvons voir que le 3ème arrondissement a connu une plus grande progression du prix au m² des appartements avec + 45,42%. Le 6ème arrondissement a lui vu une progression de + 43,74% de son prix au m². Voici le détail :

Pour Marseille, où nous allons également nous intéresser à l’évolution prix au m² des appartements, les deux secteurs sélectionnés sont “Marseille - 1er arrondissement” et “Marseille - 7ème arrondissement”.

Comme l’indique le tableau ci-dessous, nous pouvons voir que le 1er arrondissement a connu une plus grande progression du prix au m² des appartements avec + 57,29%. Le 7ème arrondissement a lui vu une progression de + 52,72% de son prix au m². Voici le détail :

Investissement locatif : loyer moyen, nombre d’étudiants, taux de chômage… des données clés à surveiller

Si vous désirez réaliser un investissement locatif, récoltez les loyers moyen / m² actuels pour des appartements dans les villes de Lyon et Marseille peut être précieux. Plus que cette information, nous vous mettons à disposition d’autres facteurs à considérer pour vous assurer le moins de discontinuité possible dans vos locations. Une ville dynamique et en bonne santé économique vous donnera plus de certitudes. Pour cela, découvrez dans le tableau ci-dessous des éléments tels que le nombre d’étudiants, le taux de chômage ou encore le revenu annuel médian par ménage dans les villes de Lyon et Marseille :

A Lyon, nous pouvons ainsi constater que le loyer moyen / m² des appartements est d’environ 17€ dans le cadre d’une location en août 2024 alors qu’il est le loyer moyen / m² en France est estimé à 13€. En nombre d’étudiants, Lyon est la commune la plus importante après Paris et devant Lille avec plus de 180 000 étudiants et bénéficie notamment de 9 campus universitaires. Son taux de chômage est d’environ 7% et le revenu annuel médian par ménage est d’environ 21 700€. En comparaison, comme rappelé par l’Insee, en France métropolitaine, le niveau de vie médian de la population s'élève à 24 330 euros annuels. Il correspond à “un revenu disponible de 2 028 euros par mois pour une personne seule et de 4 258 euros par mois pour un couple avec deux enfants de moins de 14 ans”.

A Marseille, nous pouvons relever que le loyer moyen / m² des appartements est lui de 15€ pour une location en août 2024. Avec plus de 95 000 étudiants, la ville possède de nombreuses écoles, notamment Kedge Business School, et plusieurs universités de qualité. Le taux de chômage est en revanche de 9,6% et le revenu annuel médian par ménage est d’environ 19 940€.

Comparaison des notations de vie de quartier à Lyon et Marseille

Afin de découvrir et vous projeter dans un quartier, il est important d’avoir des éléments factuels sur lesquels vous reposer. Nous vous mettons ici à disposition un score piéton avec des notations allant de 0 à 100 sur différentes catégories (commerces, enseignement, loisir et culture, etc.) Le nombre, la distance et diversité des catégories concernées sont prises en compte pour déterminer le score.

A Lyon, la municipalité s’étend sur 48 km² et dénombre une population totale de plus de 515 000 résidents. Pour vous projeter dans une vie de quartier, nous avons choisi la rue de la république dans le deuxième arrondissement. Ce secteur obtient un excellent score piéton avec une note de 95/100. Les environs de la rue de la république sont notamment dotés d’une grande diversité de commerces (98/100) et culturelle (91/100) avec 4 cinémas, 7 théâtre / salles de spectacle ou encore 2 musées. La proximité et diversité des médecins dans le secteur sont également des atouts puisque la catégorie santé obtient une note de 96/100 avec 24 pharmacies, 86 médecins généralistes et 95 médecins spécialistes. A noter que la ville compte également 122 espaces verts dont les habitants peuvent profiter.

Le territoire de Marseille s'étend sur 241 km² et la ville dénombre plus de 868 000 résidents. Parmi les équipements de la ville recensés par l'Insee, nous pouvons noter plus de 15 théâtres , 30 piscines et 90 gymnases. On y trouve aussi 77 espaces verts dont le prestigieux parc national des Calanques. Pour vous permettre d’avoir un aperçu du choix proposé en matière d’enseignement, nous avons ciblé le 7ème arrondissement. Le score enseignement est ici excellent avec une note de 96/100. La proximité, diversité et le nombre d’écoles (maternelles, primaires, collèges, lycées) permettent de vous donner plusieurs options pour vos enfants.

Et demain ? Trois projets d’aménagement urbains importants à Lyon et Marseille

La politique de la ville et les projets d’aménagement urbain sont des éléments essentiels à considérer avant de vous installer dans une commune. Que ce soit pour votre qualité de vie quotidienne ou pour la valeur que votre projet immobilier pourrait prendre, avoir des informations sur les projets à venir dans votre ville et son agglomération peut se révéler déterminant.

A Lyon, nous avons sélectionné 3 projets forts en cours ou à venir qui pourraient dynamiser le quotidien des Lyonnais :

• Confluence : projet lancé officiellement lors de la mandature de Raymond Barre en 1998 mais surtout réalisation urbanistique emblématique des mandats de Gérard Collomb à la tête de la ville (2001-2020), ce projet est celui du réaménagement des 150 hectares de la Confluence, ce lieu où se rejoignent Rhône et Saône. Entré dans sa seconde phase, ce vaste projet d’aménagement urbain devrait permettre de doubler la superficie de l’hyper-centre de l’agglomération, d’accueillir 17 000 habitants d’ici 2025 et 25 000 emplois d’ici 2030. Cet aménagement progressif prévoit “2300 logements, 55 000 m² de tertiaire prémium et abordable, et 9 000 m²  d’activités et de commerces” d’après la mairie. Ancré dans une démarche écologique et durable, le projet Lyon Confluence repose sur la conception bioclimatique des bâtiments, l’isolation et la ventilation. Ces besoins sont en effet couverts à 80% par des énergies renouvelables (notamment la biomasse et l’énergie solaire).
• Quartier Part-Dieu : deuxième quartier tertiaire de France avec plus de 2 500 établissements (entreprises, administrations, commerces…), la Part-Dieu connaît un renouvellement en profondeur, après une première phase de transformations. L’objectif est clair : faire de la Part-Dieu un véritable quartier à vivre d’ici 2029. Pour cela, 3 axes ont été fixés :
  • accentuer la production de logements
  • développer les équipements de proximité pour la qualité de vie des habitants et la diversité des activités économiques
  • transformer ce quartier en étendard de la transition écologique : espaces publics végétalisés, priorité aux piétons, cyclistes et transports en commun etc.
• Rives de Saône - Terrasses de la Presqu'île : les travaux consistent à réaménager les quais de la Saône à Lyon, au niveau du secteur Saint-Antoine, face au Vieux Lyon et à la colline de Fourvière. Le projet est conséquent avec 2 hectares réaménagés avec un belvédère, un jardin fluvial et une promenade au bord de l’eau, permettant ainsi de retrouver le "bas port" d’autrefois. Après la livraison des places Saint-Nizier et d’Albon et du quai Saint-Antoine fin 2021, les travaux seront entièrement finalisés cette année.

A Marseille, nous avons recensé 3 projets importants en cours ou à venir qui pourraient apporter de la valeur au quotidien des Marseillais :

• La base nautique municipale du Roucas Blanc : la fameuse marina olympique qui a accueilli les épreuves de voiles pour les JO 2024 ! L’énorme chantier concerne 7 500 m² de bâti construit ou rénové ainsi que 17 000 m² d’espaces extérieurs aménagés. Le site olympique a doublé sa capacité d’accueil des bateaux, passant de 300 à 600.
• La cité scolaire internationale « Jacques Chirac » : au cœur d’Euroméditerranée, à deux pas du Dock des Suds. la cité scolaire internationale accueille dès septembre 2024 plus de 2 100 élèves, du CP au lycée, et va proposer un enseignement d’excellence autour de 5 langues. Façades en fibre naturelle de lin, des toitures végétalisées, des jardins, des patios… Un parti pris architectural fort et voulu éco-responsable du bâtiment qui comptera 26 000 m2 de surface de plancher.
• La place Castellane et l’amélioration des transports : après les chantiers de réseaux et les travaux sur les rues adjacentes, la place Castellane a poursuivi sa mutation en vue du passage du tramway d’ici 2025. Elle cessera d’être un rond-point pour laisser place à une nouvelle aire piétonne. La fontaine Cantini sera également rénovée pour l’occasion. Plus globalement, parmi les nouveaux projets de transport, un tramway du centre-ville jusqu’à la Valentine, le prolongement du tramway jusqu’à l’escale Borély, l’extension de la ligne de métro 2 jusqu’au vallon Régny, dans le sud-est de la ville, ou encore l’extension du tramway depuis la Belle de Mai vers Saint-Jérôme sont à venir d’ici 2030.

Vous l’aurez compris, l’évolution et la comparaison des prix, l’analyse des loyers moyens dans le cadre d’un investissement locatif, les projets d’aménagement urbain, les notations et informations sur la vie de quartier sont des éléments à considérer lors d’un achat immobilier. Nous espérons donc que cet article vous aura aidés dans le cadre d’un potentiel projet immobilier à Lyon ou Marseille !

sources :

• https://www.letudiant.fr/classements/classement-des-villes-etudiantes/laureat/lyon.html
• Insee
• https://www.lyon.fr/
• https://www.lyon-confluence.fr/fr/chiffres-cles
• https://ampmetropole.fr/grands-projets/15-projets-de-mobilite-bien-engages-pour-transformer-marseille/
• https://venividi.io/