Finalement un rendement immobilier, c'est quoi ?

Investir dans l'immobilier est devenu une option très intéressante pour de nombreux particuliers à la recherche de nouvelles perspectives financières. L'un des principaux éléments à considérer lors de tout investissement immobilier est le rendement.

Alors :

• Qu'est-ce qu'un rendement immobilier exactement ?
• Comment peut-on différencier les différents types de rendements ?
• Pourquoi faut-il se méfier des rendements trop attractifs ?
• Qu'est-ce qui fait le rendement d'un bien immobilier ?

Dans cet article, nous allons répondre à toutes ces questions fondamentales pour vous aider à mieux comprendre ce concept essentiel.

Qu'est-ce qu’un rendement immobilier ? Définition

Pour commencer, il est important de bien comprendre ce qu'est réellement un rendement immobilier. En termes simples, il s'agit du taux de rentabilité généré par un investissement immobilier. Le rendement se calcule en rapportant les revenus produits par l'investissement (tels que les loyers) à la valeur de cet investissement lui-même.

Pour illustrer cela, prenons un exemple concret :

⇒ si vous avez investi 200 000 euros dans un appartement qui vous rapporte 10 000 euros de revenus locatifs annuels, le rendement de votre investissement immobilier serait de 5% (10 000 / 200 000 x 100). Ainsi, le rendement immobilier est une mesure cruciale pour évaluer la performance d'un investissement, et il peut varier considérablement en fonction de plusieurs facteurs.

Avant de présenter les différents types de rendements, quelques chiffres sur le marché du locatif et les rendements moyens en France en 2023 :

Bien connaître les différents types de rendements

Il existe donc plusieurs sortes de rendements immobiliers, chacun ayant ses particularités et ses avantages. Il est important de les distinguer pour pouvoir choisir judicieusement un investissement immobilier. Voici les principaux types de rendements :

• Rendement brut : ce rendement se calcule en rapportant les revenus bruts générés par l'investissement (tels que les loyers bruts) à la valeur de l'investissement. Il s'agit d'une mesure simple qui ne tient pas compte des dépenses liées à l'investissement, telles que les charges, les impôts fonciers ou encore les frais d'entretien. Le rendement brut est utile pour comparer rapidement différentes opportunités d'investissement, mais il ne reflète pas la rentabilité réelle.
• Rendement net : à la différence du rendement brut, le rendement net prend en compte toutes les dépenses liées à l'investissement immobilier. Il s'agit d'une mesure plus réaliste de la rentabilité de l'investissement. Pour calculer le rendement net, on soustrait toutes les charges (charges de copropriété, taxes foncières, assurance, frais de gestion, etc.) au revenu net généré par l'investissement. Le rendement net est une mesure plus précise, mais il peut varier considérablement (à la hausse comme à la baisse) en fonction des charges spécifiques de chaque propriété.
• Rendement net fiscal : ce type de rendement intègre également les avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier grâce à votre investissement immobilier, tels que les déductions fiscales pour certains types de dépenses liées à la propriété. Il est important de consulter un expert en fiscalité pour bien comprendre les implications et les avantages de ce calcul.

Attention aux rendements trop attractifs

Il est tentant de se laisser séduire par des rendements immobiliers exceptionnellement élevés, mais il est important de ne pas se laisser aveugler par ces chiffres attractifs. Une rentabilité très élevée peut souvent cacher des risques sous-jacents ou des situations peu durables.

Pour exemple, à Paris, 11 ans et 11 mois est le temps moyen qu’il faut pour être rentable suite à l’achat d’un appartement de 70 mètres carrés (Les Echos, avril 2024).

Il est donc essentiel d'être prudent et réaliste lors de l'évaluation des rendements immobiliers. Il est recommandé d'analyser attentivement le marché immobilier local, la demande locative, les perspectives économiques, ainsi que les tendances du secteur avant de prendre une décision d'investissement.

Gardez également à l'esprit que le rendement peut varier au fil du temps en raison de facteurs tels que :

• l'inflation
• l'évolution des taux d'intérêt
• ou encore les fluctuations du marché immobilier

Une approche prudente consiste à diversifier ses investissements et à rechercher un rendement stable et réaliste, plutôt que de se laisser séduire par des rendements trop élevés qui pourraient dissimuler des risques.

Nous pouvons considérer que lorsque l’on vous présente des chiffres parlant d’un rendement net au dessus de 12%,mieux vaut être prudent et creuser plus en profondeur les détails de ce possible investissement. Pour vous donner une idée, le rendement d’un immeuble de rapport se situe en général entre 6% et 9%.

Qu'est-ce qui fait le rendement d'un bien immobilier ?

Plusieurs facteurs peuvent influencer le rendement d'un bien immobilier. Voici quelques éléments clés à prendre en compte :

• L'emplacement : l'emplacement géographique joue un rôle crucial dans la rentabilité d'un investissement immobilier. Les biens situés dans des quartiers attractifs, proches des commodités et des transports en commun, ont généralement une demande locative plus élevée et offrent un meilleur potentiel de rendement.
• Le taux d'occupation : la vacance locative peut avoir un impact significatif sur le rendement d'un bien immobilier. Il est important de choisir un bien qui attire les locataires potentiels et d'adopter une stratégie de gestion efficace pour minimiser le temps d'inoccupation.
• Les charges et les dépenses : il est important de prendre en compte toutes les charges et dépenses associées à la propriété, telles que les frais de copropriété, les taxes foncières, l'assurance, la gestion locative, les frais d'entretien, etc. Ces dépenses peuvent avoir un impact considérable sur le rendement net de votre investissement immobilier.
• Les perspectives de valorisation : outre les revenus locatifs, la valorisation potentielle de la propriété peut également contribuer à son rendement global. L'évolution positive du marché immobilier dans les régions sur les dernières années peut entraîner une augmentation de la valeur du bien au fil du temps.

En conclusion, le rendement immobilier est la mesure clé de la rentabilité d'un investissement immobilier. Il existe différents types de rendements, chacun ayant ses particularités. Il est essentiel d'analyser attentivement les différentes variables qui influent sur le rendement d'un bien immobilier afin de prendre des décisions d'investissement éclairées. N'oubliez pas de toujours rechercher un équilibre entre un rendement attrayant et un investissement durable à long terme.

Mes 5 conseils lorsque vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif :

• Ne vous précipitez pas : définissez votre projet et votre budget
• Afin d’être le plus précis possible dans votre approche, privilégiez le rendement net fiscal
• Soyez accompagné ou prenez des renseignements auprès de personnes compétentes (CGP, expert-comptable, courtier en prêt, agent immobilier etc... )
• Ne soyez pas obnubilé par le rendement (ce n’est pas le seul élément à considérer lors d’un investissement, pensez par exemple à l’emplacement, aux perspectives de revenus complémentaires ou encore à la revente finale)
• Méfiez-vous des rendements exotiques : lorsque c’est trop beau, c’est qu’il y a un loup !

Sources :

• https://investir.lesechos.fr/
• https://www.fnaim.fr/