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Les bonnes pratiques lorsque l’on se projette dans l’achat d’un bien immobilier
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- Paul Bergagnini
Sommaire
Acheter un bien immobilier représente un investissement sur le plan personnel et financier. Une acquisition impacte notre vie quotidienne et notre situation à long terme.
C'est pourquoi il est crucial de se projeter dans l'achat d'un bien immobilier et d’anticiper :
- ses objectifs
- son budget et ses conditions de financement
- ses possibilités pour trouver le bien idéal
- les formalités administratives
Dans cet article, nous allons vous donner des conseils pratiques pour vous aider à naviguer à travers toutes ces étapes. Toutes ces bonnes pratiques (même si elles peuvent avoir quelques différences) sont adaptées tant pour le cas d’un investissement de résidence principale que d’un investissement locatif.
Introduction : pourquoi investir en immobilier ?
L'immobilier est l'investissement favori des Français, il représente 55% de la valeur nette du patrimoine moyen des ménages en France, selon la Banque de France en mars 2024.
En plus d’être l’investissement favori des Français, l’immobilier reste une valeur refuge sur le long terme comme le montre l’évolution des prix du marché ces dernières années. Selon l’INSEE, entre 2013 et 2023, la moyenne des prix de l'immobilier sur le territoire métropolitain à augmenté de 30%.
1ère étape : la définition de ses besoins et de ses objectifs
Cela représente une étape cruciale avant de se lancer dans la recherche d'un bien immobilier. Cela signifie de bien prendre en compte plusieurs critères comme :
- la superficie
- le nombre de pièces
- le quartier
- les possibilités d’agencement etc.
Dans les critères de sélection n°1 on retrouve l’emplacement. En effet la localisation du bien est l'un des critères les plus importants car elle déterminera plusieurs choses :
- la qualité de vie que vous aurez dans les années à venir lors de l’achat d’une résidence principale,
- la réussite et la rentabilité du projet lors d’un investissement locatif
- la réussite d’une revente d’un bien immobilier
En fonction de vos besoins, vous pourriez être intéressé par une zone rurale ou par une grande ville. Vous pouvez également penser à des éléments tels que la proximité des écoles, des centres commerciaux, de votre lieu de travail, etc. L’application VeniVidi, au travers de sa solution d’analyse de bien, vous permet notamment de projeter facilement la vie de quartier d’un logement. Grâce à son rapport détaillé, vous pourrez trouver les services à proximité (commerces, soins, transports, etc.) et découvrir l’évolution de l’immobilier d’un endroit sur plusieurs années.
Aussi, il est important de se projeter sur le long terme lors de la définition des critères afin de pouvoir anticiper certains changements possibles dans les années à venir (changements familiaux, agrandissement de la famille ou encore changement de train de vie).
En moyenne, il est estimé que vendre son bien avant 5 ans ne permet pas de rentrer dans ses frais (frais de notaire, frais de dossier du prêt, frais d’agence si il y en, charge de copropriétés pour les appartements etc.). On sait également qu’en moyenne, les reventes de biens s'effectuent tous les douze à quinze ans (Les Echos, mars 2024)
2ème étape : définir et connaître son budget
Il est essentiel de définir un budget clair et réaliste lorsque l’on envisage d'investir dans l'immobilier. Un budget bien établi permet de fixer des limites financières, d'éviter les dépenses excessives et de planifier efficacement son investissement immobilier.
En définissant ce montant d’investissement, on peut également s'assurer de rester dans son budget et de ne pas compromettre sa situation financière à long terme.
Pour définir un budget pour un investissement immobilier, il est important de respecter certains points clés :
il faut évaluer sa situation financière actuelle en examinant :
- ses revenus
- ses dépenses mensuelles
- ses économies disponibles
- et ses capacités d'emprunt
il est recommandé de déterminer le montant maximal que l'on est prêt à investir dans un bien immobilier ce qui permet :
- de ne pas s’éparpiller dans les recherches
- une maîtrise des coûts supplémentaires inhérents à l’achat
il faut considérer les frais annexes :
- frais de notaire
- travaux éventuels
- taxe foncière etc.
Pour définir son budget de manière efficace, il est recommandé de se faire accompagner par des professionnels tels que des courtiers en prêt immobilier ou des conseillers financiers bancaires ou indépendants. Ces conseillers experts peuvent apporter des conseils personnalisés, comparer les offres de prêts, d’assurances et aider à trouver la meilleure option de financement en fonction de ses besoins et de sa situation financière.
Concernant votre future capacité d’emprunt, vous pouvez toujours la calculer à travers certains simulateurs comme celui de MeilleursTaux.com.
3ème étape : la recherche du bien immobilier
Maintenant que vous avez défini vos objectifs, vos différents besoins et que vous avez défini votre budget, vous pouvez désormais vous mettre à la recherche de votre bien. Nous sommes conscients qu’il n’est jamais simple de s’y retrouver dans le vaste monde de l’immobilier. Il existe plusieurs moyens pour trouver le bien idéal :
- acheter de particulier à particulier :
Cette option peut être intéressante car elle permet souvent d'économiser sur les frais d'agence (en moyenne de 5,78% en France en 2023, France info) mais il est important de faire preuve de prudence et de réaliser des vérifications rigoureuses sur le bien et son propriétaire.
- solliciter une agence immobilière ou un réseau de mandataires immobiliers :
Ces professionnels disposent d'une connaissance approfondie du marché immobilier et peuvent vous aider à trouver le bien qui correspond le mieux à vos besoins et à votre budget. Ils peuvent vous présenter différentes options, organiser des visites et négocier pour vous le prix d'achat.
- recourir aux services d’un “chasseur” immobilier :
Ces experts spécialisés dans la recherche de biens immobiliers travaillent exclusivement pour le compte de l'acheteur et s'engagent à trouver le bien idéal en fonction de ses critères. Ils réalisent une recherche approfondie, visitent les biens en avance pour vous et vous accompagnent tout au long du processus d'achat.
- passer par les réseaux sociaux pour la recherche :
De nos jours de nombreux groupes et pages dédiés à l'immobilier existent sur les réseaux sociaux, où vous pouvez trouver des annonces de particuliers ou d'agences immobilières.
Par exemple sur Facebook deux groupes d’entraides important comme “DROIT IMMOBILIER” et ces 121 000 membres et “Groupe d’entraide en investissement immobilier” regroupant 42 000 membres. Trouvez également de nombreuses informations sur le site www.forum-immobilier.com
N'hésitez pas à vous abonner à ces groupes et à participer activement à la recherche en posant des questions et en interagissant avec les autres membres.
4ème étape : la négociation et les formalités administratives
Une fois que vous avez trouvé le bien immobilier idéal, il reste encore quelques étapes avant l'acquisition de votre logement.
Voici 5 moments clés :
- l'offre d'achat :
Elle doit être de préférence écrite, à un prix cohérent au regard de celui de l'annonce et être valable pour une durée limitée. Il est également important de souligner que seul l'acquéreur peut se désister et renoncer à la transaction une fois son offre acceptée.
- la négociation :
C'est une étape importante pour obtenir le meilleur prix possible pour votre projet immobilier. Avant de faire une offre, renseignez-vous sur les prix des biens immobiliers dans la même zone géographique pour avoir une idée du marché et de la concurrence. Pour cela, la plateforme VeniVidi et sa solution d’analyse de bien peuvent être de précieux alliés grâce à un rapport exhaustif de plusieurs pages pour négocier avec des données factuelles.
D'après le dernier baromètre LPI des prix de l’immobilier en juillet 2023, le niveau des marges de négociation des acheteurs s’est établi à 7,4% pour l’ensemble du marché.
- la signature du compromis de vente :
Appelée également “promesse de vente”, elle permet au vendeur de “réserver” le bien à un potentiel futur acquéreur, à un prix qui est déterminé dans le contrat et cela pour une durée définie également. Le compromis est un contrat qui engage les deux parties à mener la transaction à son terme. En moyenne, 1 vente sur 3 ne va pas jusqu’à la signature de l’acte authentique pour différentes raisons (en majorité par refus de demande de prêt par les banques).
- la recherche de financement (si achat à crédit) :
Pour les recherches d’un financement nous pensons qu’il est nécessaire de faire jouer la concurrence. Et pour cela vous avez la possibilité soit de faire le tour des établissements bancaires par vous même, ou alors de passer par un courtier en crédit spécialisé. Il vous faudra prendre en compte les critères suivants :
- le taux d'intérêt
- les frais de dossier
- la durée du prêt
- le montant des mensualités
- les modalités de remboursement
Une fois la banque sélectionnée, il faut constituer un dossier complet avec les pièces justificatives demandées. Après avoir déposé sa demande de prêt, il faudra patienter quelques jours pour obtenir une réponse de la banque et espérer pouvoir signer son offre de prêt.
- signer l’acte authentique de vente :
L'acte authentique de vente est un document officiel qui atteste de la transaction immobilière. La rédaction de cet acte est obligatoirement confiée à un notaire, qui se charge également de l'enregistrement de la vente. Il appartient à ce professionnel de contacter la banque pour obtenir le déblocage des fonds nécessaires à la transaction.
Lors de cette signature, certains éléments doivent figurer dans l’acte authentique de vente :
- les états civils complets
- l’origine de la propriété
- des informations détaillés sur le bien
- le prix de vente
- la date et la signature des deux parties
Pour conclure, acheter un bien immobilier est un long processus qui nécessite une planification minutieuse. Toutefois, en suivant les bons conseils et en prenant le temps de réfléchir, vous pouvez vous simplifier la vie et trouver le bien immobilier que vous recherchez. Rappelez-vous de définir vos besoins et objectifs, prenez le temps de faire vos recherches, gérez votre budget et négociez avec diligence pour trouver le logement de vos rêves.
Mon conseil :
Soyez patients ! Si vous faites les choses correctement dès le début, vous pouvez obtenir un résultat plus que satisfaisant sur le long terme. Et surtout, profitez de votre achat immobilier et de votre nouveau chez-vous. Avec ces bonnes pratiques, vous êtes prêt pour une expérience d'achat immobilier réussie.
sources :